AFINAL, QUANTO CUSTA CONSTRUIR UMA CASA?

Quem não se importa com o valor que investirá para construir uma casa? Acredito que exista, mas desconheço. Construir a casa própria é um grande sonho para vida de muitos, não é mesmo? O maior problema é ouvir muitas pessoas dizerem que simplesmente não vale a pena, o enorme trabalho e os gastos não compensam, é melhor comprar uma casa pronta. Mas, afinal, porque isso é tão comum?

Primeiro, nossa economia e cultura financeira não favorecem. E isso é uma verdade, da qual devemos, gradativamente, superá-la. E, para tanto, a atitude fundamental é o PLANEJAMENTO. Com tudo planejado ainda podem ocorrer imprevistos, mas com certeza serão muito mais fáceis de resolve-los. Por essa razão vamos tratar do PLANEJAMENTO neste primeiro post.

Para podermos fazer um PLANEJAMENTO eficiente, antes de qualquer outra questão, é necessário sabermos de quanto recurso precisaremos para construir uma casa. Seja economizando periodicamente ou pedindo emprestado, como os financiamentos imobiliários dos bancos, é crucial ter, ao menos, uma noção real do quanto precisamos para realizar esse sonho.

Apesar de ser um ramo muito volátil, com variações gigantescas entre os produtos, tanto básicos como de acabamentos, é possível consultar a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), responsável por gerar, mensalmente, relatórios com o Custo Unitário Básico de Construção, o famoso CUB, em vários Estados do país. As informações são fornecidas pelos Sindicatos da Indústria de Construção Civil de cada Estado. Abaixo segue uma imagem com parte da tabela do Relatório de Composição do CUB/m² do SINDUSCON-DF, referente ao mês de julho de 2021.

Destacamos as colunas que informam os custos levantados para o período na construção de casas ou, tecnicamente falando, residências unifamiliares (R1). Eles são separados por categorias: Baixo (B), Normal (N) e Alto (A), as quais, nada mais são, que os tipos de casas. Das mais simples, com até 60m² e dispostas pelos ambientes básicos, um banheiro e dois quartos, passando para as medianas, que atendem boa parte das necessidades de uma família de quatro pessoas, com até 110m², garagem e três quartos (sendo uma suíte), até o padrão mais alto, para casas com quatro dormitórios (sendo duas suítes), garagem e área de serviço completa, totalizando área de construção de até 230m². Para facilitar o entendimento, montamos uma tabela com a descrição sintética de cada categoria, informadas anteriormente.

Categorias CUB casas

Um último detalhe importante. Todos os valores indicados no retlatório publicado mensalmente se refere a construções térreas, ou seja, nenhuma das categorias indicadas pelos SINDUSCON consideram uma casa com dois ou mais pavimentos. Mesmo assim, é uma informação valiosa para podermos elaborar um bom PLANEJAMENTO.

Com as informações disponíveis, já é possível sabermos o valor previsto para construção de uma casa, bastando multiplicar o valor do CUB/m² pela quantidade de metros quadrados que você pretende construir. Por exemplo, façamos o seguinte exercício prático:

"_ Quero construir uma casa com dois pavimentos, sendo todos os ambientes básicos e sociais no térreo, mais um escritório que possa servir como quarto de hóspedes ou home-theater, e no pavimento superior, 3 quartos (sendo uma suíte) e uma sala íntima pequena. Para esse programa prevejo 180m² de área de construção total. Então, quanto essa casa custará?"

Vamos lá, as características básicas desta casa de 180m² são muito mais próximas ao padrão "Alto" do que aos demais, pois mesmo sem a garagem ou varanda, ela tem quatro dormitórios e, ainda, apresenta um pavimento superior. Portanto, é necessário utilizar os custos previstos para referida categoria "R1-A". Assim, podemos afirmar que, com base nos custos do mês de julho de 2021, para construir essa casa no DF serão necessários R$ 459.797,40, resultado da multiplicação de R$2.554,43 (CUB) por 180 (m²).

Claro que esse valor se refere exclusivamente aos custos com a construção, não representando o custo total para se construir. Para tanto utilizamos dois índices básicos padrões para chegarmos ao valor total previsto para construção. São eles:

- Custos dos projetos e responsabilidades técnicas - 5% do CUB total da construção.

- Normalmente variam de 4% a 6% do valor total previsto para construção, com base no cálculo do CUB apresentado anteriormente. Estes são os custos para elaboração dos projetos de arquitetura e de engenharia. Tais projetos são absolutamente necessários para construção de qualquer imóvel e envolvem a contratação de arquitetos e engenheiros. Eles são os profissionais responsáveis por atenderem as expectativas visuais e funcionais da edificação, além de poderem exercer funções técnicas muito importantes como o acompanhamento da obra e o levantamento dos materiais básicos e de acabamento necessários, dentre várias outras. Mas, principalmente, o arquiteto e o engenheiro são responsáveis por projetarem de acordo com o seu orçamento, sendo fundamentais para que a etapa da obra seja realizada dentro dos valores PLANEJADOS.

- Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) - 12,5% do CUB total da construção;

- Esse índice pode variar bastante, de 8% até 20% do valor total previsto para construção. Mas, normalmente, para as casas, são utilizados de 10% a 15%, por isso adotaremos o índice médio de 12,5%. Estes custos são relativos a remuneração do construtor ou empreiteiro, incluindo seus impostos, custos operacionais, administrativos, trabalhistas, dentre outros.

Então, voltando ao exemplo que estamos utilizando como exercício prático, o custo total previsto para construção da casa de dois pavimentos com 4 quartos e 180m² de área total, ficará da seguinte forma:

- EXECUÇÃO DA OBRA (CUB) = R$ 459.797,40 (R$2.554,43 x 180)

- PROJETOS (Arquitetura e Engenharia) = R$ 22.989,87 (5% de R$ 459.797,40)

- BDI (Construtor/Empreiteiro) = R$ 57.474,67 (12,5% de R$ 459.797,40)

VALOR TOTAL PARA CONSTRUÇÃO DA CASA DE 180M² NO DF

R$ 540.261,94

Esse é o valor total previsto para construção de uma casa com dois pavimentos, 4 quartos e área total de 180m² no Distrito Federal, com base no CUB do mês de julho de 2021. Ou seja, representa o valor de R$ 3.001,45 por m² de área construída. Obviamente, podemos concluir que o valor para construção de casas de alto padrão, atualmente no DF, é de R$ 3.000/m² de área.

Ainda, vale esclarecer que este valor não prevê os tratamentos paisagísticos, nem a construção de áreas de lazer descobertas, piscinas, muros e cercas, então ainda existem alguns valores a serem considerados, mas que têm representatividade muito expecífica e, por isso, não são utilizados em cálculos médios. Trataremos desses elementos nos próximos posts.

Por fim, e talvez o mais importante de tudo é que estes valores podem mesmo variar bastante, conforme já destacado anteriormente, e não é desculpas para o caso de gastarem mais. Realizar constantes pesquisas nas escolhas dos materiais básicos e de acabamentos da sua obra é essencial para você que deseja realizar a obra dentro do seu PLANEJAMENTO. Observem que os materiais são responsáveis por 42% até 51% do custo da obra (CUB), então qualquer variação nestes custos representam muito no valor total a ser investido, tanto para mais como para menos.

Se inscrevam e fiquem por dentro de todas as informações e novidades da área, incluindo a sequência do tópico tratado neste post.